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三四线城市房产暴涨,专家称:这才是房地产最大的危机
2017-09-07 19:46   评论(0)
现在三四线城市的确库存去化率很快,而且房价确实在不断的上扬,土拍也连创历史新高。

就在今年,我已经频繁提醒,三四线城市楼市即将开启暴走模式,但也反复预警,投资要远离三四线城市投资购买,文章大家可以出门左拐,看看上海站之前的文章《为何四线城市也加入“限购”大军?》。我今天看到一段话,意思是楼市的去库存模式:先一线城市涨价,然后是二线城市,二线城市涨价之后限购,把资金往三四线城市赶,最终实现全部去库存。行情也正好符合这个模式,但是我敢肯定,这并非政策的本意。

首先,强调一个观点:一线城市、重点城市以及未来人口流入城市没有所谓的库存问题!这也是我一直以来的观点,所以这个政策的本意也是为了去三四线城市的库存,而不是一二线城市的库存。一二线城市不过是想让自己的土地出让金更多加入了所谓的去库存模式,享受了一把地价翻倍的快感。所以,这个逻辑本身有问题,那么问题来了,现在三四线城市的确库存去化率很快,而且房价确实在不断的上扬,土拍也连创历史新高。

我们看看新闻:与往年不同的是,除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

而从成交建设用地面积来看,不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积,在“百亿俱乐部”中仅次于重庆,同时,在“百亿俱乐部”中,徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市,也都进入了出让面积的前十。

此外,21世纪经济报道记者注意到,如果按照溢价率高低将这些“百亿俱乐部”排序,排在前十的城市中,沧州、衢州、嘉兴、佛山、漳州、滁州、镇江等7个城市,也均不属于上述70个大中城市范畴。当然,一些在都市圈的三四线城市,未来会很好,一些在非都市圈的三四线城市,把价格狂轰到很高,则是非常危险的一件事情。

所以,今天笔者郑重提出:非都市圈三四线城市楼市暴涨,才是当下房地产最大的危机!换句话说,如果继续坚持去库存,坚持把三四线城市的楼市库存去化干净,未来我国楼市将面临更大的危机!

了解笔者的粉丝应该都知道,笔者从来不认同去库存,有些城市无需去库存,另一些城市去库存则会造成更多的库存!哪些城市不需要去库存,笔者已经说过是重点城市一线城市以及未来人口流入城市,目前这些城市的问题是营改增之后的税后减少,需要找到新的税收获取方式。另一些库存严重的城市,通过土拍高溢价等方式提高人们的购房预期,政府享受到更多的土地出让金,出让更多的土地,会导致更严重的库存现象。

就在最近笔者走访的一些城市,发现楼市开启了金9银10的行情,三四线城市楼市已经开始大涨,不过危险的是,二手房的银行评估价并未提高,这意味着银行对土地价值并没有通过评估价提高的方式认可。如果看二手市场的成交,价格变化并没有一手那么夸张,一二手剪刀差持续加大,造成一个城市有些地方虽然偏,但是价格非常昂贵的现象。笔者预计,未来的走势非常明确,不是中心区域的房价应声上扬,而是周边地区房子到能交易的时候价格应声下落!

这样的事情仿佛出现过,太多城市经历了今年三、四月的行情,才回到2013年的高点。前车之鉴,后事之师!

来源:元谋之窗网

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